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game bài bkat:已上市24只REITs募资超780亿元 业界预计明年底层资产类型更丰富

admin2022-12-283Hga030

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  记者 吴晓璐

  12月27日,首单生物医药产业园REITs——华夏和达高科REIT上市。至此,上市REITs已达24只,发行规模合计783.61亿元。其中,13只为今年新上市REITs,发行规模合计419.48亿元。

  展望2023年,中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示,新发和扩募双轮驱动下,公募REITs的新发规模和数量有望更上一层楼,并带动更多增量资金进入市场。同时,REITs覆盖的底层资产类型有望进一步丰富。随着相关经验不断积累,REITs市场资产转让、税收等制度也将进一步规范和完善。

  “预计明年REITs扩容将提速,资产多样性有望进一步提高。”华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆对《证券日报》记者表示,未来能源基础设施领域有望成为重要的增量市场,包括风电光伏、水力发电等清洁能源项目和特高压充电等基础设施。

  已上市REITs

  整体运行平稳

  从项目属性来看,上述24只REITs中,产权类14只,特许经营类10只。从资产类别来看,仓储物流、生态环保、交通、产业园区、能源和保障性租赁住房类分别为2只、2只、7只、8只、1只和4只。

  “年内新上市13只公募REITs,除高速公路、产业园区等类型外,还新增了保障性租赁住房、清洁能源等新类型底层资产。”明明表示,另外,12月15日中证REITs指数正式发布,为衡量REITs市场收益水平提供良好的参考基准。

  从上市后的市场表现看,REITs整体运行平稳,其中,产权类的表现总体好于特许经营类。据Wind资讯数据统计,截至12月26日收盘,上市REITs较发行价平均上涨17.1%,其中,13只产权类REITs平均涨幅为25%。从现金分派率来看,特许经营类REITs相对较高。

  “今年公募REITs市场整体表现稳中有进,已发行产品二级市场价格总体保持稳定。”莫一帆表示,另外,相比2021年,公众投资者对本年度公募REITs产品发行的认可程度进一步提高。

  今年以来,新发行REITs产品普遍受到市场追捧。其中,华夏基金华润有巢REIT的网下认购倍数达213.24倍,刷新公募REITs网下询价纪录,公众配售比例亦迭创新低。

  莫一帆认为,长期来看REITs的风险收益特征最终反映的是底层资产的风险收益特征,对产品价值的关注应回归到其底层资产的运营能力上。未来,基金管理人对不同行业底层资产的运营管理、ESG、信息化等方面能力将对底层资产及基金的业绩表现产生影响,市场将给予有优秀管理能力的产品更高溢价。

  预计明年

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  产品扩容将提速

  除已上市的24只REITs,12月26日,京东仓储物流REIT获批,公募REITs再“添丁”;此外,12月13日,山高集团高速公路REIT申请获上交所反馈。

  近日,国家发展改革委投资司副司长、一级巡视员韩志峰公开表示,希望到明年年底,基础设施REITs能够超过60只,总发行规模超过2000亿元。

  莫一帆表示,根据不完全统计,目前已有超百家原始权益人发布公司公告或招标公告,拟进行公募REITs的发行及申报工作,2023年新上市REITs数量有望在今年基础上进一步增加。

  与此同时,REITs试点范围有望进一步拓展。近日,证监会副主席李超表示,进一步扩大REITs试点范围,尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块,研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

  “市场期待基础设施公募REITs资产拓展至风电、光伏、水电等类别。”莫一帆表示,另外,也期待公募REITs品类进一步扩容,相关政策可尽早落地,覆盖市场化的长租房及商业不动产。

  明明认为,未来三类资产可能纳入公募REITs的底层资产,一是新基建,如5G、工业互联网、数据中心;二是传统基建,例如铁路、机场;三是其他分类,例如景区、水利设施。此外,长租房及商业不动产等领域的“突破”也值得关注。

  今年5月底,公募REITs扩募规则落地。9月29日,5单REITs扩募项目申报获证监会及沪深交易所受理,12月7日,沪深交易所对5单扩募项目提出反馈意见,首批扩募项目落地指日可待。“预计明年产品扩容将提速,新发和存量扩募是两大抓手。”莫一帆表示。

  探索建立

  多层次REITs市场

  业界人士认为,为了拓宽市场的广度和深度,积极探索建立多层次REITs市场将成为行业发展目标。

  今年5月份,国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》,提出探索建立多层次基础设施REITs市场。李超表示,促进畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制,积极探索建立多层次REITs市场。

  “许多保险机构和基础设施建设企业看到了通过REITs实现资金退出的希望,正在积极研究设立Pre-REITs。一些已搭建REITs平台的企业也在推进扩募工作,整合行业资产。”国家发改委原副主任张勇日前表示。

  明明认为,探索建立多层次REITs市场,意味着市场的广度和深度都将进一步拓展,有助于推动我国REITs资产向着成熟化的方向发展,进而更好地服务实体经济。如推动新发和扩募的常态化,鼓励民企积极参与,逐步发展REITs指数化产品以满足更为丰富的投资需求等。

【编辑:彭婧如】
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